Im Jahr 2020 haben wir ein Ärztehaus in Berlin-Marzahn mit einem großzügigen Grundstück erworben. Neben der Optimierung des Bestandsobjekts eröffnete insbesondere das Entwicklungspotenzial der angrenzenden Fläche eine langfristige Perspektive für die Projektentwicklung. 

In enger Abstimmung mit dem zuständigen Bezirk wurde zunächst die Baugenehmigung für ein zweites Ärztehaus erwirkt. Um maximale Flexibilität in der weiteren Entwicklung zu gewährleisten, erfolgte eine grundbuchliche Realteilung des Areals zwischen Bestandsgebäude und dem eigenständigen Neubaugrundstück 

Damit waren klare rechtliche und wirtschaftliche Strukturen geschaffen, sowohl für eine eigenständige Entwicklung als auch für einen möglichen späteren Verkauf. 

Marktveränderungen und strategische Neuausrichtung 

Die Jahre 2022 bis 2024 waren geprägt von veränderten Marktbedingungen: steigende Zinsen, erhöhte Baukosten, Inflation sowie Fachkräftemangel im Baugewerbe. Trotz intensiver Vermarktungsaktivitäten ließ sich unter diesen Rahmenbedingungen kein Käufer für ein weiteres Ärztehaus gewinnen. 

Auf Basis von Marktfeedback und Bedarfsanalysen wurde 2025 eine strategische Neuausrichtung vorgenommen: Die geplante Nutzung des Neubaugrundstücks wurde auf Wohnen umgestellt. Angesichts des anhaltend hohen Wohnraumbedarfs in Berlin stellte dies eine marktgerechte Anpassung dar. Nach Einbindung eines Architekten und Anpassung der Genehmigung konnte das Baugrundstück im Spätsommer erfolgreich veräußert werden. 

Repositionierung und Verkauf des Ärztehauses 

Parallel zur Entwicklung des Grundstücks wurde das Bestandsobjekt konsequent im Sinne eines aktiven Asset Managements weiterentwickelt. 

Neuordnung der Miet- und Flächenstruktur 

Beim Ankauf war das Objekt kleinteilig vermietet und strukturell wenig klar organisiert. In den Folgejahren haben wir daher die Miet- und Flächenstrukturen neu geordnet, konnten den Ankermietvertrag mit einer großen Kinderarztpraxis verlängern sowie eine neue Hausarztpraxis und weitere neue Mieter gewinnen. 

Im Ergebnis konnte das Ärztehaus voll vermietet an den Erwerber übergeben werden. 

Technische und infrastrukturelle Optimierung 

Zusätzlich zur Vermietungsleistung wurden verschiedene technische und bauliche Maßnahmen umgesetzt: 

• Instandsetzung eines defekten Aufzugs 

• Kellersanierung aufgrund von Feuchtigkeit 

• Umbauten innerhalb von Praxiseinheiten 

• Optische Aufwertungen des Treppenhauses, der Flure und der Fassade 

Etwas später erfolgte zudem die vollständige Umstellung auf LED-Beleuchtung sowie der Bezug von zertifiziertem Ökostrom im Sinne einer verbesserten ESG-Performance. Auch das Facility Management wurde neu vergeben, um den eigenen Qualitätsansprüchen nachhaltig gerecht zu werden. 

Wirtschaftliches Ergebnis unter anspruchsvollen Marktbedingungen 

Der Verkaufsprozess gestaltete sich vor dem Hintergrund der Marktentwicklung in den Jahren 2023 und 2024 anspruchsvoll. Durch konsequente Verhandlungsführung und Ausdauer konnte im Spätsommer dann aber schließlich auch der Verkauf des Ärztehauses beurkundet werden. 

Über den Haltedauerzeitraum von fünf Jahren wurden die Mieten um rund 50 Prozent gesteigert, bei stabilem Cashflow. So konnte trotz umfangreicher Investitionen in Technik und Infrastruktur und des herausfordernden Marktumfelds ein für alle Beteiligten tragfähiges und positives Ergebnis erzielt werden. 

Fazit: Aktives Asset Management als Werttreiber 

Die Transaktion in Berlin-Marzahn zeigt, wie durch vorausschauende Projektentwicklung, flexible Nutzungsanpassung und konsequentes Asset Management auch unter volatilen Marktbedingungen – sowie kleinen Umwegen und geopferten Urlaubstagen – gute und nachhaltige Ergebnisse erzielt werden können.